Cumpărarea unui apartament: verificările care se fac înainte de avans

Extrasul de carte funciară, primul document care se cere

Nicio vizionare nu contează până nu se vede extrasul de carte funciară.

Documentul arată cine este proprietarul înscris, dacă există ipoteci, interdicții de înstrăinare, sechestre, litigii notate sau drepturi ale unor terți. Se obține de proprietar sau de agent în câteva ore, contra unei taxe mici, iar refuzul de a-l prezenta încheie discuția.

Se compară numele din extras cu actul de identitate al vânzătorului și cu actul de proprietate. Pentru bunurile dobândite în timpul căsătoriei, ambii soți semnează, indiferent pe numele cui este înscris apartamentul.

Ipoteca bancară nu este un obstacol, ci o procedură: banca vânzătorului eliberează acordul de radiere la achitarea soldului, de regulă din prețul vânzării, în aceeași zi cu semnarea.

Un apartament cu litigiu notat, cu succesiune nedezbătută sau cu proprietar plecat din țară fără procură validă cere timp și avocat, nu entuziasm.

Actele apartamentului și ale clădirii

Actul de proprietate poate fi contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, contract de donație, hotărâre judecătorească. Fiecare vine cu propriile verificări, iar notarul le face la autentificare. Verificarea prealabilă economisește însă un avans plătit degeaba.

Certificatul de performanță energetică este obligatoriu la vânzare și oferă informații reale despre consum.

Pentru blocurile construite înainte de 1978, întrebarea despre încadrarea în clasa de risc seismic nu este o formalitate. Un imobil încadrat în clasa I de risc nu poate fi tranzacționat fără mențiunea în contract, iar creditarea lui este, în practică, imposibilă.

Adeverința de la asociația de proprietari confirmă că vânzătorul nu are restanțe la întreținere și la fondul de reparații. Fără ea, datoriile se transmit.

Certificatul fiscal de la primărie atestă lipsa datoriilor la impozitul local. Are valabilitate limitată și se obține de vânzător înainte de semnare.

Verificarea tehnică, dincolo de aspect

Vizionarea de zece minute, în lumina zilei, cu vânzătorul povestind, spune puțin.

A doua vizită, seara, cu lumina aprinsă, arată zgomotul din bloc, situația parcării și dacă vecinii se aud prin pereți.

Se verifică presiunea apei la ultimul etaj, funcționarea caloriferelor sau a centralei, starea instalației electrice din tablou, semnele de umezeală în colțuri, în spatele mobilei și în jurul ferestrelor, starea tâmplăriei și a hidroizolației balconului.

Factura de întreținere din ianuarie spune cât costă cu adevărat locuința. Un apartament cu întreținere de 900 de lei iarna schimbă calculul lunar.

Modificările interioare, pereți demolați, balcoane închise, băi mutate, se verifică față de schița din cartea funciară. Cele neautorizate pot bloca creditul și, la modificările structurale, pun în pericol clădirea.

Un inginer constructor sau un expert tehnic, contra unei sume de câteva sute de lei, examinează structura, instalațiile și finisajele în două ore și livrează un raport scris. La un preț de tranzacție de sute de mii de lei, această cheltuială este neglijabilă.

Antecontractul, avansul și clauzele care protejează

Antecontractul se încheie la notar, în formă autentică, pentru a produce efecte depline. Un înscris sub semnătură privată, la cafenea, oferă protecție mult mai slabă.

Avansul uzual este de 5-10% din preț. Sumele mai mari cresc riscul cumpărătorului fără să aducă vreun avantaj.

Clauzele esențiale: prețul ferm, termenul de semnare a contractului final, condițiile de restituire a avansului, situația în care creditul nu este aprobat, obligația vânzătorului de a preda apartamentul liber de bunuri și persoane, cu utilitățile achitate la zi.

Clauza de restituire a avansului dublu, în caz de neexecutare din vina vânzătorului, echilibrează pierderea avansului în caz de renunțare a cumpărătorului.

Notarea antecontractului în cartea funciară previne vânzarea aceluiași apartament altcuiva între antecontract și contract.

Costurile tranzacției și cine le plătește

La prețul apartamentului se adaugă: onorariul notarial, calculat procentual pe tranșe, taxele de intabulare, comisionul agenției, dacă există, și, pentru creditele ipotecare, evaluarea, asigurarea și comisioanele bancare.

Impozitul pe tranzacție, acolo unde se aplică, este în sarcina vânzătorului.

Totalul costurilor de tranzacție, pentru cumpărător, se situează în general între 2 și 4% din preț, fără comisionul de agenție.

Prețul din contract trebuie să fie cel real. Declararea unei sume mai mici, pentru reducerea onorariilor, lasă cumpărătorul fără posibilitatea de a recupera diferența în orice litigiu ulterior și îl expune la consecințe fiscale.

Un avocat specializat în imobiliare, consultat înainte de antecontract, costă o fracțiune din ce poate salva. Nu înlocuiește notarul, care verifică legalitatea actelor, ci reprezintă exclusiv interesul cumpărătorului, ceea ce notarul, prin lege, nu face.

Apartamentele noi și verificările specifice

La un apartament de la dezvoltator, întrebările se schimbă: autorizația de construire, procesul-verbal de recepție, certificatul de urbanism, intabularea construcției.

Un apartament recepționat, dar neintabulat, nu se poate ipoteca și nu se poate vinde cu credit.

Garanția legală pentru vicii ascunse și pentru structură curge de la recepție, iar contractul precizează cine răspunde pentru finisaje.

Rata de finalizare a dezvoltatorului la proiectele anterioare, ușor de verificat prin vizite și discuții cu locatarii, spune mai mult decât randările.

Vecinii, asociația și ce nu apare în acte

O vizită la administrator lămurește: fondul de reparații existent, lucrările planificate, litigiile în curs, restanțierii.

Blocul cu acoperiș de refăcut și cu fond de reparații zero înseamnă o cotă de câteva mii de lei în primul an.

Discuția cu un vecin de pe același palier, chiar de cinci minute, aduce informații pe care niciun agent nu le oferă: zgomotul, mirosurile, cine locuiește deasupra.