Chiria încasată și declarația unică. Cât se plătește la stat și cum se evită penalitățile

Orice persoană fizică ce obține venituri din cedarea folosinței bunurilor, adică din închirierea unui apartament, a unei case, a unui teren sau a unui spațiu, datorează impozit și are obligații declarative.

Obligația există indiferent dacă contractul a fost sau nu înregistrat la administrația fiscală. Contractul neînregistrat nu elimină impozitul, ci adaugă riscul unor sancțiuni în caz de control.

Închirierea în scop turistic, pe platforme de cazare pe termen scurt, are reguli proprii și, peste un anumit număr de camere, intră în regimul activităților independente.

Coproprietarii declară fiecare partea de venit corespunzătoare cotei deținute.

Cum se calculează impozitul

Venitul brut este suma chiriilor încasate în anul fiscal, conform contractului.

Venitul net se determină prin scăderea unei cote forfetare de cheltuieli, stabilite prin lege, din venitul brut. Cota forfetară s-a modificat în ultimii ani, iar valoarea aplicabilă pentru fiecare an se verifică la momentul completării declarației.

Impozitul pe venit, cu cota de 10%, se aplică venitului net.

Un calcul orientativ: pentru o chirie de 2.500 de lei pe lună, venitul anual brut este de 30.000 de lei. După aplicarea cotei forfetare și a impozitului, suma datorată statului se situează, de regulă, la câteva mii de lei pe an.

Cheltuielile reale, reparații, mobilier, întreținere, nu se deduc separat. Cota forfetară le acoperă, indiferent de valoarea lor reală.

Nici factura de 8.000 de lei pentru centrala nouă. Nimic.

Pe lângă impozit, veniturile din chirii intră în calculul contribuției de asigurări sociale de sănătate, dacă totalul veniturilor extrasalariale depășește un prag exprimat în număr de salarii minime brute pe economie.

Pragurile și modul de calcul au fost modificate de mai multe ori, iar pentru persoanele care au deja asigurare de sănătate prin salariu, regulile de cumul se verifică cu atenție.

Suma poate fi semnificativă și surprinde frecvent proprietarii care au calculat doar impozitul de 10%.

Declararea incompletă a contribuției generează diferențe stabilite ulterior de administrația fiscală, cu dobânzi și penalități.

Declarația unică, pas cu pas

Declarația unică se depune anual, cu termen la 25 mai pentru veniturile anului anterior. Se completează și se depune online, prin Spațiul Privat Virtual, sau prin formularul electronic de pe site-ul administrației fiscale, cu semnătură electronică.

Declarația cuprinde veniturile realizate în anul anterior și, pentru unele categorii, estimarea pentru anul curent, iar pentru contribuția la sănătate, opțiunile privind baza de calcul. Plata impozitului și a contribuțiilor se face tot până la 25 mai. Plata integrală până la 15 aprilie a adus, în anii în care a fost aplicată, o bonificație de câteva procente, prevăzută prin lege și verificabilă anual.

Contractele noi, încheiate în cursul anului, se înregistrează la administrația fiscală în termen de 30 de zile de la încheiere. Același termen se aplică pentru modificările de chirie și pentru rezilieri.

Chiria în valută, chiriile mai mari de un anumit nivel și alte situații

Chiriile stabilite în euro se convertesc în lei la cursul de schimb al Băncii Naționale din ziua anterioară încasării.

Proprietarii care închiriază mai multe locuințe au aceleași reguli, cu venitul cumulat.

Închirierea către o firmă presupune, frecvent, reținerea impozitului la sursă de către chiriaș, iar proprietarul primește chiria netă. Obligațiile privind contribuția la sănătate rămân, în acest caz, în sarcina proprietarului.

Nerespectarea obligațiilor, descoperită la un control sau în urma unei sesizări a chiriașului, atrage impozit recalculat pe toată perioada, dobânzi, penalități de întârziere și amenzi.

Evidența și ce se păstrează

O evidență simplă, cu data și suma fiecărei încasări, facilitează completarea declarației și răspunsul la eventualele întrebări ale administrației fiscale.

Încasarea chiriei prin transfer bancar lasă o urmă clară și protejează ambele părți.

Contractul, actele adiționale, confirmarea înregistrării și dovezile de plată se păstrează cel puțin pe durata termenului de prescripție fiscală, adică 5 ani.

Pentru situațiile complexe, mai multe proprietăți, chirii mixte, închirieri pe termen scurt, o consultație la un contabil costă mai puțin decât o singură diferență de impunere descoperită la control.

Chiria încasată în numerar și riscurile ei

Plata chiriei în numerar, fără chitanță, este încă frecventă. Pentru proprietar, pare mai simplă. Riscurile sunt concrete.

În caz de litigiu cu chiriașul, pentru restanțe sau pentru daune, proprietarul are dificultăți în a dovedi ce s-a plătit și ce nu, iar chiriașul poate susține că a achitat sume pe care nu le-a achitat; în caz de control fiscal, extrasele bancare ale chiriașului, dacă acesta a plătit din cont, sau declarația lui pot contrazice veniturile declarate de proprietar, iar diferențele se impozitează retroactiv, cu penalități. Chitanța simplă, cu dată, sumă și semnătura ambelor părți, rezolvă o parte din problemă. Transferul bancar rezolvă totul.